房地產估價師考試《案例與分析》練習題

時間：2025-07-13 02:24:34 試題

2017房地產估價師考試《案例與分析》練習題

　　案例分析練習題一：

2017房地產估價師考試《案例與分析》練習題

　　某公司擁有一棟舊寫字樓，《房屋所有權證》記載的建筑面積為460m2。因年久失修，經房屋鑒定部門鑒定為危房，由上級總公司批準翻建，建筑面積可增至600m2，該公司認為建600m2經濟上不合算，擅自建成建筑面積1000m2的寫字樓�，F(xiàn)該公司欲以該新建寫字樓投資入股與外商成立合資企業(yè)，擬請某估價機構對該寫字樓進行估價。

　　1.能否翻建的最終批準權在( )。

　　A.政府房地產管理部門

　　B.政府規(guī)劃管理部門

　　C.政府土地管理部門

　　D.上級總公司

　　2.評估時依據(jù)的建筑面積應為( )。

　　A.460m2

　　B.600m2

　　C.1000m2

　　D.以上三個面積都不行

　　3.該公司委托評估應選擇( )。

　　A.房地產管理部門

　　B.資產管理部門

　　C.有資格的房地產估價機構

　　D.驗資機構

　　標準答案：B,D,C

　　解析：2.因為評估時，估價對象為一新建成的寫字樓，沒有經過政府規(guī)劃部門批準，不能辦理房產證，無法確定其合法建筑面積，故不能選1000m2;原房已滅失，也不能選460m2。

　　案例分析練習題二：

　　某房地產估價機構承接了一住宅爛尾樓轉讓價格的評估業(yè)務，估價時點為2006年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓項目的土地是2001年6月通過出讓取得，2002年6月開始建設。委托方提供的實際成本價格為1800元/㎡，包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用.銷售稅金和期望利潤，并計算了自2001年6月至估價時點的投資利息。估價人員經調查核實.認為委托方所列支的各項實際成本費用符合支出當時的.正常市場情況，為此，在采用成本法估價時確定該房地產的重置價格為1800元/㎡。請問：

　　1)估價人員這樣確定該房地產的重置價格有哪些錯誤?

　　2)在此基礎上還應考慮哪些因素才能得出積算價格?

　　答案：

　　1)錯誤有：

　　①應采用符合估價時點市場情況的各項成本費用。

　�、趹鶕�(jù)估價對象的規(guī)模，確定客觀合理的開發(fā)周期，以此計算投資利息。

　　③利潤應是估價時點市場上的客觀正常利潤水平。

　　2)還應將重置價格減去折舊：

　�、倏赡艽嬖诘氖┕べ|量缺陷、有形損耗等各種原因產生的物質折舊。

　�、诳赡艽嬖诘臓€尾樓設計過時(落后)等各種原因產生的功能折舊。

　　③可能存在的由于市場供求狀況、規(guī)劃、政策等方面的外部因素變化產生的經濟折舊。

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