房地產評估報告的常見錯誤類型

　　關于房地產評估報告的常見錯誤類型你知道多少?下面是小編給大家整理的房地產評估報告的常見錯誤類型的相關內容。僅供參考。

　　報告書結構方面的錯誤【1】

　　●報告書漏項(如：缺少估價時點、法人代表簽字、估價原則、評估依據(jù)、報告有效期、缺附件等)。

　　●報告書用語不規(guī)范：如將估價時點寫成估價時間，“坐落”寫成“座落”等�；蛘哂檬闱檎Z言。

　　●估價時點設定不正確。如：拆遷評估應當設定在拆遷許可證頒布之日，而不是實地查勘之日。對原估價結論有異議的評估，時點應為原報告書時點。期房價值時點是現(xiàn)在。

　　●報告有效期除說明一年外，還要說明從何時計算，或者有效的時間段。

　　●如果考題中出現(xiàn)“估價師聲明”，要特別注意如果有2位估價師簽字，則該地方是否分別注明誰進行了實地查勘，誰沒查勘。

　　●如果考題中出現(xiàn)“假設和限制條件”，要注意不能假設估價對象報經(jīng)規(guī)范批準改變了用途，或者假設有合法產權。

　　●估價對象分析時描述不全(應從區(qū)位、權益、實物狀況3方面說明)

　�、湃鄙俜康禺a權益狀況描述(如：沒說明性質、土地取得時間、已使用年限，剩余年限。房屋所有權情況等);

　�、仆恋貙嵨锩枋霾蝗�面(如：沒說明坐落、地形、地勢、四至環(huán)境、土地開發(fā)利用狀況);

　　⑶建筑物實物描述不全面(沒說明分棟建筑面積、規(guī)劃條件等);

　�、葏^(qū)位狀況描述不具體，如：位于一棟建筑物中的某一套待估房地產區(qū)位狀況中未說明樓層朝向。

　�、勺赓U情況交待不清(如：沒說明租金標準、租賃期限)。

　　●選用的估價方法不妥(應根據(jù)估價對象類型、估價方法適用的對象、收集到的資料來確定。如：有收益的應當優(yōu)先選用收益法，比較實例多的應優(yōu)先用比較法，抵押的優(yōu)先成本法，拆遷的用市場法，在建工程用假設開發(fā)法等)。

　　●未說明每種估價方法的定義、步驟。

　　●如果是特殊房地產，要說明是否經(jīng)過了報批，是否可以做抵押物。

　　●保險評估不能將土地價值記入。

　　●劃撥方式取得的要扣除出讓金。

　　●拖欠工程款的房地產抵押價值要扣除拖欠工程款。

　　●再次抵押的房地產抵押價值要扣除已擔保債權。

　　●投資價值評估，則很多地方與普通市場價值評估不一樣(見《理論方法》第70頁)。

　　●拆遷評估對估價對象用途與面積的認定要符合有關拆遷評估規(guī)定(《理論方法》第97頁)。

　　●未說明估價結果確定的理由(各種方法得出的結果差別不大時可用簡單算術平均。否則，用加權平均，且權數(shù)不宜大于0.7小于0.3。特殊處理要說明原因)。

　　●拆遷評估的結論應當是完整權利狀況下的價值，不應當再扣除抵押、租賃、查封等影響。

　　●法院委托的司法評估的估價結論應當是完整權利狀況下的價值，不應當再扣除抵押、租賃、查封等影響。

　　●單純的地價評估要分別表示出單位地價、總地價、樓面地價3種價格。

　　●對司法委托拍賣評估的，一般只給出市場價值。不給拍賣底價，拍賣底價由法院參考評估結果制定。

　　各種評估方法中的錯誤【2】

　　⑴比較法

　　1、可比實例選擇不當(如：地段要相近，用途、交易類型要相同，實例的面積不能過大過小、規(guī)模應當在估價對象規(guī)模的1.5-2范圍內，裝修設備應當相當。權利性質要相同，交易日期與估價時點要接近，不能相隔過長。如：超過1年);可比實例數(shù)量要3個以上。

　　2、可比實例的幣種未說明，或未化成同一幣種。

　　3、建立價格可比基礎時，匯率選擇錯誤(應按可比實例成交時的匯率)。

　　4、非正常交易情況的要進行交易情況修正，修正時要注意，拍賣、招標的并不一定比協(xié)議價格高，如有部分費用轉嫁的要進行修正。

　　5、日期修正計算錯誤。

　　6、區(qū)域因素修正時，可比實例應當是原成交日期的狀況，估計對象是估價時點的狀況。

　　7、因素修正時，將修正方向搞反，分子分母顛倒，土地未作年期修正。

　　8、在比較情況說明時判斷有差異應予修正，但在實際計算中未修正，或情況說明表中無差異，而計算時卻修正了。

　　9、修正幅度過大，單項修正超過20%。

　　10、計算結果有錯;比如：只考慮了地上部分的價格，未計算出地下車庫的價格，遺漏了部分房地產的價值。

　　11、不同性質的房地產(如：居住、工業(yè)等)，其因素修正時選取的側重點和權重應不同(《房地產估價理論與方法》)P131。

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　　1、收益是通過租賃收入計算，如果通過商業(yè)收入計算，則費用計算時要扣除商業(yè)利潤。

　　2、出租房地產的租賃收入除租金外，還應包括租賃保證金或者押金的利息收入。

　　3、求有效毛收入時，除有租約限制的外，都要采用客觀收入(不能僅依據(jù)估價對象實際收入或某一個的收入情況確定)。

　　4、如果有已出租(已簽租賃合同)情況，要根據(jù)租賃合同的約定，分租賃期內(采用約定租金)和租賃期外(采用市場租金)兩種情況，按不同的租金標準分別計算。

　　房地產估價報告常見錯誤【3】

　　1、報告書漏項(如：缺少評估依據(jù)、報告有效期等)。

　　2、估價對象描述不全。

　　(1)缺少房地產權利狀況描述;(如：沒說明土地使用權性質、土地取得時間、使用年限，房屋所有權情況等)

　　(2)土地實物描述不全面(如：沒說明坐落、地形、地勢、四至環(huán)境、土地開發(fā)利用狀況);

　　(3)建筑物實物描述不全面(沒說明分棟建筑面積、規(guī)劃條件等);

　　(4)區(qū)域及個別因素描述不具體;

　　(5)租賃情況交待不清。(如：沒說明租金標準、租賃期限)

　　3、選用的估價方法不妥(有收益的應當優(yōu)先選用收益法，比較實例多的應優(yōu)先用比較法)

　　各種評估方法中的錯誤：

　　一、比較法：

　　1、可比實例選擇不當(如：實例的面積過大過小、交易日期與估價時點相隔過長，超過1年);

　　2、可比實例的幣種未說明;

　　3、建立價格可比基礎時，匯率選擇錯誤;

　　4、非正常交易情況的要進行交易情況修正;

　　5、日期修正計算錯誤;

　　6、因素修正時，將修正方向搞反，分子分母顛倒，土地未作年期修正;

　　7、在比較情況說明時判斷有差異應予修正，但在實際計算中未修正;

　　8、修正幅度過大，單項修正超過20%;

　　9、計算結果有錯;

　　10、可比實例的狀況必須是取其在成交日期時的狀況;

　　11、不同性質的房地產(如：居住、工業(yè)等)，其因素修正時選取的側重點和權重應不同(《房地產估價理論與方法》P127);

　　二、收益法

　　1、求有效毛收入時要采用客觀收入(即不能僅依據(jù)某一個案例的收入情況確定);

　　2、要分析未來收益變化的趨勢，不能只看當前收益情況;

　　3、如果有已出租情況，要根據(jù)租賃合同的約定，分租賃期內(采用約定租金)和租賃期外(采用市場租金)兩種情況分別計算;

　　4、采用比較法求客觀收入時，幾個比較實例應與估價對象有可比性;

　　5、計算毛收入時套用的天數(shù)錯誤、面積錯誤(應扣減的未扣減);

　　6、計算毛收入時未考慮空置率(或入住率);

　　7、計算費用時，房產稅應按租金×12%計算;

　　8、計算費用時漏項，如漏管理費等(直接經(jīng)營型房地產漏扣商業(yè)利潤);

　　9、計算費用時多項(如：不能將折舊費、土地攤提費、抵押貸款利息、所得稅等計入)(《房地產估價理論與方法》P199);

　　10、某些計費基數(shù)未說明基數(shù)數(shù)值的來源

　　11、資本化率的選取未說明求取方法和來源;

　　12、安全利率選取不當(應選取一年期定期存款利率或一年期國債利率);

　　13、收益年限的確定未說明來源(一般是因為前面缺少權利描述造成的);

　　14、計算錯誤

　　15、最終綜合確定估價結果時沒說明理由。

　　16、評估結論沒有大寫;

　　17、將價格類型說錯(比準價格、收益價格、積算價格);

　　18、抵押評估時，未說明未來市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值的影響。

　　三、假設開發(fā)法

　　房地產價值=開發(fā)完成后房地產價值-開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤-投資者購買待開發(fā)房地產應交稅費

　　1、不同類型的房地產應根據(jù)市場情況分別估算未來市價;

　　2、不能遺漏應扣除項(如：開發(fā)利潤。評估毛地時還應扣除拆遷安置費);

　　3、利息計算時，計算基數(shù)中漏項或多項。(如：銷售稅費一般不計息);

　　4、動態(tài)方法計算時，不應考慮投資利息的估算和開發(fā)利潤的估算;

　　5、開發(fā)利潤估算時，要注意計算基數(shù)與利潤率的對應。

　　四、成本法

　　房地產價格=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤

　　1、費用構成不完整，漏項(如：缺正常利稅);

　　2、取費時采用的是項目實際發(fā)生額，未說明是否符合當?shù)噩F(xiàn)時社會一般成本(即要區(qū)分實際成本和客觀成本，采用重置成本，不能用重建成本);

　　3、成本法計算貸款利息時應用復利，不能用單利�；鶖�(shù)為土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用);

　　4、 成本法計算貸款利息時計息期有錯;

　　5、計算公式有錯(積算價格=重新購建價格-折舊);

　　6、要根據(jù)市場供求分析來最終確定評估值(體現(xiàn)在經(jīng)濟折舊的確定上);

　　7、開發(fā)利潤計算時，不同的利潤率要對應不同的計算基數(shù)(《房地產估價理論與方法》P145)

　　A.直接成本利潤率對應的基數(shù): (土地取得成本+開發(fā)成本)

　　B.投資利潤率對應的基數(shù): (土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用)

　　C.成本利潤率對應的基數(shù): (土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售稅費)

　　D.銷售利潤率對應的基數(shù): (開發(fā)完成后的房地產價值)

　　8、計算折舊時，建筑物的經(jīng)濟壽命從建筑物竣工驗收合格之日起計

　　(1)建筑物經(jīng)濟壽命早于土地使用年限，按建筑物經(jīng)濟壽命計;

　　(2)建筑物經(jīng)濟壽命晚于土地使用年限，按建筑物實際經(jīng)過年數(shù)加上土地使用權剩余年限計算折舊(《房地產估價理論與方法》P165)

　　9、選擇評估方法時要注意：由于成本法對舊房的估價更難一些，所以一般用它來對新房評估更合適。

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