不動產(chǎn)抵押權(quán)若干問題分析論文
1、不動產(chǎn)抵押權(quán)的善意取得
1.1無權(quán)處分
由于公式方法的差別，動產(chǎn)是有善意取得的，而不動產(chǎn)是沒有善意取得的。動產(chǎn)是以占有為公示的方法，而不動產(chǎn)是以登記為公示方法，國家設(shè)立了專門的機關(guān)和專業(yè)人士來進行登記。在這種情況下，不動產(chǎn)登記是比較有公信力的，并不容易發(fā)生誤解。這這種狀況下，人們無法通過登記的內(nèi)容來認(rèn)識處分權(quán)是否存在，無權(quán)處分是不應(yīng)該存在的。如果當(dāng)事人信息登記的內(nèi)容，而作為民事法律進行交易的時候，當(dāng)事人的預(yù)期目的是能夠達到的，所以不應(yīng)該有不動產(chǎn)善意取得的這個說法的影響是比較大的。但是我認(rèn)為這一說法是值得討論的，不動產(chǎn)的善意取得與不動產(chǎn)公示的方法是沒有必然的聯(lián)系的，無論是占有的公式方法還是登記的公示方法，如果占有人和有處分權(quán)的人是一致的、登記的權(quán)利人和實際的權(quán)利人一致，這樣都沒有無處分權(quán)。無法適用不動產(chǎn)抵押權(quán)善意取得，所以要進行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。不動產(chǎn)抵押權(quán)善意取得的規(guī)則進行調(diào)整，這主要是因為占有者和所有者是不一致的，即占有者無權(quán)處分卻進行了處分，所以不動產(chǎn)抵押權(quán)善意取得的前提是無權(quán)處分。
1.2確立的客觀必要性
隨著我國社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，盡管我國的土地管理法、房地法以及私有房屋登記管理辦法等都規(guī)定土地和房產(chǎn)等這些不動產(chǎn)應(yīng)該進行登記，但是在實際的生活中土地所有權(quán)、使用權(quán)以及房屋所有權(quán)、抵押權(quán)等進行登記的情況是比較少的。在農(nóng)村土地所有權(quán)、國家土地所有權(quán)的登記也是很少的，但是這些沒有進行登記的土地和房屋在生活中也是可以進行交易、流轉(zhuǎn)的。并不會因為這些土地與房屋沒有進行登記而不能進行交易。如果出現(xiàn)了一些糾紛，其實是可以根據(jù)一些知情人了解的情況、當(dāng)事人手中的房屋以及土地的契約、修建房屋是的一些費用的收據(jù)條以及本村與鄰村之間的一些天然的界限等一些材料來解決糾紛。雖然根據(jù)這些材料來解決糾紛是比較麻煩的，收集資料也是比較韓非時間和精力的，并且有時候在處理的時候還會存在一些的分歧，但是在我國的農(nóng)村就是利用這種方法來進行解決糾紛的。由于利用這種方法處理糾紛是長期以來形成的習(xí)慣，所以我們想要在短期內(nèi)改變這一做法是十分困難的。但是我國不動產(chǎn)抵押權(quán)善意取得制度的確立是十分必要的。因為這樣做能夠保護交易的安全性、公平性以及維護公示法的公信力。
1.3適用范圍
我國不動產(chǎn)抵押權(quán)善意取得的適用范圍是經(jīng)過學(xué)者們的不斷研究與實踐而提出來的。學(xué)者們對物權(quán)法的草案進行議稿的時候，就對不動產(chǎn)的善意取得制度進行了規(guī)定，梁慧星等學(xué)者就建議在第二十九條對我國的不動產(chǎn)善意取得制度進行規(guī)定。他們認(rèn)為通過以不動產(chǎn)的登記簿作為依據(jù)取得的不動產(chǎn)的物權(quán)，是不可以被追奪的，但是不動產(chǎn)抵押權(quán)善意取得人善意取得的權(quán)力時知悉不動產(chǎn)抵押權(quán)善意取得權(quán)利的瑕疵或者是對不動產(chǎn)登記有異議的時候是除外的。從我國不動產(chǎn)抵押權(quán)善意取得制度的議稿來看，學(xué)者們不僅肩負(fù)著為國家的立法機關(guān)提供立法的參考方案，而且也結(jié)合了我國的實際情況。為了保護不動產(chǎn)交易的安全性和公平性，學(xué)者們就向國家提出了認(rèn)可不動產(chǎn)物權(quán)善意取得制度的建議。但是梁慧星等學(xué)者的建議僅僅是將不動產(chǎn)抵押權(quán)善意取得的制度限制在對依賴不動產(chǎn)登記的情況下，并沒有將沒有登記的不動產(chǎn)規(guī)定在不動產(chǎn)抵押權(quán)善意取得制度的規(guī)定之內(nèi)，所以我認(rèn)為不動產(chǎn)在沒有進行登記的情況下，就會產(chǎn)生一些利益糾紛。
2、不動產(chǎn)的重復(fù)抵押
2.1應(yīng)該確立不動產(chǎn)重復(fù)抵押制度
不動產(chǎn)重復(fù)抵押制度主要是指債務(wù)人或者是第三人將同一財產(chǎn)的全部價值相多個債權(quán)人進行抵押，這幾個抵押權(quán)的范圍其實就是將抵押物看作是一個整體，在債務(wù)人不履行債務(wù)的時候，這數(shù)個抵押權(quán)就可以按照法律的規(guī)定實現(xiàn)抵押權(quán)的一種制度。但是在我國現(xiàn)行的物權(quán)法中沒有認(rèn)識到不動產(chǎn)重復(fù)抵押的作用，而且學(xué)者們對于不動產(chǎn)的重復(fù)抵押制度產(chǎn)生了分歧，并且一部分學(xué)者認(rèn)為應(yīng)該立法禁止不動產(chǎn)重復(fù)抵押。物權(quán)是具有強大的排他性的，但是不動產(chǎn)重復(fù)抵押制度在位次上是由先后之分的，在抵押權(quán)實現(xiàn)的時候，是先讓位次在前面的抵押權(quán)進行先受償權(quán)，在前面的抵押權(quán)消滅之后，位次后面的抵押權(quán)才能夠?qū)崿F(xiàn)，所以不動產(chǎn)重復(fù)抵押制度與物權(quán)法是不沖突的。而且物權(quán)立法確立不動產(chǎn)重復(fù)抵押制度是可以滿足客觀的需要、解決實際問題的。例如，我國民法通則意見其實在第一百一十五條就對重復(fù)抵押進行了規(guī)定，盡管只是實際上對重復(fù)抵押進行了隱含的規(guī)定，但是這也說明我國對不動產(chǎn)重復(fù)抵押權(quán)有了一定的認(rèn)識，物權(quán)法確立不動產(chǎn)重復(fù)抵押制度是十分必要的。
2.2重復(fù)抵押權(quán)先后位次的確立
不動產(chǎn)的抵押大多數(shù)是以公示的方式進行登記的，所以對重復(fù)抵押權(quán)先后位次的確立首先要以在國家機構(gòu)進行不動產(chǎn)登記為先，沒有進行登記的排列在后。二是如果都進行了不動產(chǎn)的登記，應(yīng)該以登記時間的先后來進行區(qū)分，登記時間在前的，重復(fù)抵押權(quán)的位次在前。三是如果在進行重復(fù)抵押的時候，這幾個不動產(chǎn)是同時進行登記的，對這幾個抵押權(quán)先后位次的確立是不分先后的，這幾個抵押權(quán)是平等的，所以是不分先后的。四是如果幾個抵押權(quán)都沒有進行登記，要進行重復(fù)抵押時我們應(yīng)該按照合同簽訂的日期來確定重復(fù)抵押權(quán)位次的先后。
2.3不動產(chǎn)的法定抵押權(quán)
不動產(chǎn)的法定抵押權(quán)其實主要是指依據(jù)法律的規(guī)定而制定的抵押權(quán)。不動產(chǎn)的法定抵押權(quán)是不需要經(jīng)過當(dāng)事人的同意，在沒有進行登記的情況下也是可以生效的。我國目前在立法中是沒有不動產(chǎn)法定抵押的相關(guān)規(guī)定的，但是我國的許多學(xué)者認(rèn)為中我國《合同法》第二百八十條的條款是對法定抵押權(quán)進行了規(guī)定。
總結(jié)：
本文主要從不動產(chǎn)抵押權(quán)的善意取得、不動產(chǎn)的重復(fù)抵押以及不動產(chǎn)的法定抵押權(quán)來對我國不動產(chǎn)的若干問題進行了分析與研究，希望通過本文的闡述，可以對我國不動產(chǎn)抵押權(quán)的發(fā)展提供一些借鑒。
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